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標題: 為套取銀行貸款而签订的房屋買賣合同效力及法律後果 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-5-27 14:03
標題: 為套取銀行貸款而签订的房屋買賣合同效力及法律後果
合同是同等主體的天然人、法人、其他组织之間设立、變動、终止民事权力义務瓜葛的协定，當事人依法享有志愿订立合同的权力，任何单元和小我不得不法干涉干與，可是订立、实行合同仍必要遵照法令、行政律例的划定，遵照公序良俗原则，不得侵扰社會經濟秩序、侵害社會大眾长处。

當前社會上存在大量的合同當事人借签定衡宇交易合同的名义行套取銀行貸款之实的事務，或是天然人急需用錢，或是房地產開辟商為筹集資金减缓資金链断裂問题。

那末，司法实務中法院對付假借衡宇交易的名义行套取銀行貸款之实的举動是若何認定的呢？

如下将拔取几则為套取銀行貸款而签定衡宇交易合同的雷同案件，經由過程類案探析法院對此種举動的效劳若何举行認定及當事人必要承當何種责任。（Jlls）

景来状師

【案例①上诉人陈宇與被上诉人刘琨、原审被告陈永平、原审第三人邱洛群确認合同無效胶葛一案的民事裁决书】

案号：（2019）苏01民终4223号，审理法院：江苏省南京市中级人民法院

裁判要旨

一审法院認為，刘琨與陈宇就案涉衡宇所签定的《南京市存量房交易合同》并不是真正的衡宇交易合同瓜葛，两邊仅仅是為了套取銀行貸款签定的交易合同，没有真正的賣房、購房的意思暗示。合同的签定属于以正當情势袒护不法目标的举動，應属無效……按照法令划定，合同無效或被撤消後，因该合同获得的財富，理當予以返還。本案中，因案涉衡宇不存在转移挂号及返還的停滞，故陈宇應协助将案涉衡宇规复挂号至刘琨名下，并凌空、返還案涉衡宇。

對付陈宇所付出的銀行貸款部門，可依法另行主意权力。

【案例②尚建文、叶祥華與郑兆东、朱其云确認合同無效胶葛二审民事裁决书】

案号：（2019）苏10民终723号，审理法院：江苏省扬州市中级人民法院

裁判要旨

涉案衡宇交易合同并不是两邊的真实意思暗示，而是經由過程衡宇交易的情势向第三人邮储銀行套取貸款，這一举動侵扰了正常的社會金融秩序，是以郑兆东、朱其云與尚建文、叶祥華签定的衡宇交易合同理當認定為無效。

一审法院認為……合同被肯定無效後，两邊因该合同获得的財富理當予以返還，并依照错误原则承當响應的补偿责任。

尚建文、朱其云根据無效交易合同获得的涉案衡宇权力已没有法令根据，理應返還给郑兆东、朱其云。但邮储銀行江都支行與尚建文、叶祥華签定了《不動產典质合同》，并在案涉衡宇上设定了典质权，邮储銀行江都支行作為善意方的权柄應优先获得庇护。

郑兆东、朱其云與尚建文、叶祥華在無真实交易的环境下签定衡宇交易合同進而從邮储銀行江都支行处得到貸款，@两%CfrNg%邊對衡%1r628%宇@交易合同被确認為無效均存在错误，故两邊理當對邮储銀行江都支行的貸款承當連带了债责任。

涉案衡宇返還给郑兆东、朱其云後，郑兆东、朱其云许诺由其奉還貸款，故由郑兆东、朱其云對残剩貸款賣力向邮储銀行江都支行了偿，尚建文、叶祥華承當連带了债责任。

因尚建文、叶祥華自2018年3月起头自行了偿涉案衡宇貸款，其現实付出的衡宇貸款應由郑兆东、朱其云予以返還，详细数额以尚建文、叶祥華還貸的銀行流水為准。

【案例③新疆某实業有限公司、上海某成长銀行股分有限公司乌鲁木齐分行商品房预售合同胶葛二审民事裁决书】

案号：（2019）新01民终2543号，审理法院：新疆维吾尔自治區乌鲁木齐市中级人民法院

裁判要旨

高空浪板清洗，一审法院認為，《合同法》第五十二条划定，“有以下情景之一的，合同無效：（一）一方以讹诈、勒迫的手腕订立合同，侵害國度长处；

（二）歹意通同，侵害國度、團體或第三人长处；

（三）以正當情势袒紗窗清洗刷,护不法目标；

（四）侵害社會大眾长处；

（五）违背法令、行政律例的强迫性划定”。

本案中，王某、某公司签定的《商品房预售合同》意思暗示不真实，其目标是歹意通同欺骗銀行貸款。故该合同應属無效合同。對王某主意请求确認其與某公司签定《商品房预售合同》無效的哀求，予以支撑……

《最高人民法院關于审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問题的诠释》第二十五条第二款划定，商品房交易合同被确認無效或被撤消、消除後，商品房担保貸款合同也被消除的，出賣人理當将收受的購房貸款和購房款的本金及利錢别离返還担保权人和買受人。

《小我購房担保告貸合同》已消除，王某為告貸人，该笔告貸現实直接付出于某公司，故王某、某公司理當對该告貸配合承當連带了债责任，某公司答辩称志愿了偿涉案房產的本金、利錢，予以准予。

【案例④舒建文、江西满耀实業有限公司确認合同無效胶葛民事一审民事裁决书】

案号：（2021）赣0192民初111号，审理法院：南昌經濟技能開辟區人民法院

裁判要旨

本院認為……按照我國合同律例定，合同無效或被撤消後，因该合同获得的財富，理當予以返還。

故，原奉告请被告返還已了债的貸款，本院應予支撑。本案中，需返還的財物是銀行按揭貸款，详细由谁返還，如由原告返還，则原告在并未現实利用按揭貸款也未获得案涉衡宇的环境下，還要瘦肚子方法,承當還款责任，则显失公允；且銀行發放的貸款進入了那時徐燕节制的满耀公司，满耀公司没有将案涉衡宇交付原告，更是按揭貸款的支票借款,利用人，故，銀行按揭的貸款理應由被告满耀公司来承當返還责任，方显公道。

嬰兒益生菌,【案例⑤重庆北顺置業有限公司與吴栋平、重庆博健商贸有限公司、张建波衡宇交易合同胶葛一审民事裁决书】

案号：（2021）渝0156民初494号；审理法院：重庆市武隆區人民法院

裁判要旨

經审理查明……2015年12月30日，原告、被告和中國农業銀行股分有限公司武隆支行签定了《小我購房担保告貸合同》，原告其法定代表人李中建為合同担保方，被告為合同告貸方、典质人，中國农業銀行股分有限公司武隆支举動貸款方、典质权人，貸款金额為172000元并以案涉衡宇為典质物……被告付出了2016年1月8日至2016年6月8日的按揭款9079.65元。從2016年6月9日起至2021年1月6日，原告代被告付出了按揭款96846.87元，并于2021年1月6日了偿了被告的残剩按揭欠款98262.12元，原告代被告付出的金额合计為195108.99元。原告并無将案涉衡宇交付给被告……

本院認為，一個真正的商品房交易瓜葛，理當是購房人付出首付款、按揭款及購房触及到的相干税费。本案商品房的首付款、契税、大修基金及大部門按揭款是原告付出，被告本人只付出了按揭款9079.65元。

連系各方當事人的报告、《團購优惠購房协定书》、借单等证据来阐發，這较着不是一個真正的商品房交易瓜葛。原、被告签定商品房交易合同的目标较着是為了欺骗銀行貸款，该合同無效。因原告并無将案涉衡宇交付给被告，不存在返還商品房的問题。原告應返還被告付出的按揭款9079.65元，但被告應协助原告打點衡宇的刊出網签、刊出预購商品房買賣合同挂号存案手续。

【案例⑥陈國林與陈旭东确認合同無效胶葛一审民事裁决书】

案号：（2019）沪0113民初13042号；审理法院：上海市宝山區人民法院

裁判要旨

本院認為，意思暗示真实是民事法令举動有用的条件前提。

陈國林與陈旭东固然就系争衡宇签定了《上海市房地產交易合同》并打點了過户手续，但按照陈國林庭审中供给的居委會证实、水電费發票、户口簿等质料可以证实系争衡宇由陈國林家庭現实栖身至今，連系两邊庭审中關于公积金貸款由陈國林現实获得亦由陈國林賣力了偿，陈旭东未現实付出過購房款等究竟的报告和陈旭东出具的环境阐明及许诺书等质料，可以证实两邊之間并没有衡宇交易的真实意思。两邊签定《上海市房地產交易合同》并打點過户手续的真实用意是為了获得銀行貸款。

是以，该房地產交易合同因短缺两邊當事人就衡宇交易的真实意思暗示，應認定為無效。

合同被認定為無效後，因合同获得的財富理當予以返還。陈國林現已還清系争衡宇上的典质貸款，系争衡宇除因本案诉讼采纳的查封辦法外，并没有其他典质、查封等权力限定环境，陈國林请求陈旭东将系争衡宇產权规复挂号至陈國林名下，相干诉请正當有据且不存在实行停滞，理當予以支撑。陈國林庭审中志愿暗示赞成了偿陈旭东以公积金账户余额冲抵貸款的5,400元，與法不悖，本院予以支撑。

判例审理思绪阐發

按照上述判例可知，合同當事人若通谋以签定衡宇交易合同的情势套取銀行貸款，则當事人之間签定的衡宇交易合同因具备不法套取銀行貸款的目标和侵扰社會正常的經濟秩序之嫌而無效。

原《合同法》第五十八条和《民法典》第一百五十七条划定，合同/民事法令举動無效或被撤消後，因该合同/民事法令举動获得的財富，理當予以返還；不克不及返還或没有需要返還的，理當折价抵偿。有错误的一方理當补偿對方是以所遭到的丧失，两邊都有错误的，理當各自承當响應的责任。

今朝的判例認為銀行作為善意的第三人，其权柄應优先获得庇护。以签定衡宇交易合同為名套取銀行貸款的两邊當事人因對套取銀行貸款具备通谋的意思暗示，是以两邊當事人都有错误，對付套取的銀行貸款理當承當連带了债责任。若“買房人”按照與銀行签定的購房典质合同了偿了全数或部門貸款，但“買房人”若并未現实利用按揭貸款也未获得案涉衡宇的环境下，還要承當還款责任，则显失公允。

故，合同归于無效後“買房人”理當将系争衡宇返還“賣房人”，除此以外，两邊@理%4vJvX%當對了%b2u72%债@銀行的貸款负連带责任。若銀行貸款由“賣房人”收受，而“買房人”按照購房典质合同了债了部門或全数貸款，在合同归于無效後“買房人”可向“賣房人”主意返還其向銀行了债的貸款和利錢。

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